Kultainen kirja – elinkaarisopimus, jossa urakoitsija vastaa käytöstä ja ylläpidosta

FIDICin kultainen kirja on elinkaarimalliin perustuva sopimus, jossa urakoitsija vastaa suunnittelun ja rakentamisen lisäksi kohteen ylläpidosta pitkällä aikavälillä. Artikkelissa käydään läpi kultaisen kirjan riskinjako, vaiheistettu hinnanmuodostus sekä suorituskykyvaatimuksiin perustuva vastuu koko käyttöjakson ajan. 

Kultainen kirja laajentaa urakoitsijan vastuuta koko elinkaaren ajaksi, sillä rakentamisen lisäksi urakoitsija myös ylläpitää ja huoltaa kohdetta erikseen määritellyn ajan, esimerkiksi 10 tai 15 vuotta. Sopimusmalli on siis suunniteltu hankkeisiin, joissa osapuolet sitoutuvat yhteistyöhön koko projektin elinkaaren ajaksi.

Sopimusehdot ottavat huomioon paitsi rakentamisvaiheen haasteet, myös ylläpitovaiheen suorituskykyyn ja kunnossapitoon liittyviä vaatimuksia. Kultainen kirja soveltuu suuriin julkisiin rakennushankkeisiin, kuten vedenpuhdistamoihin tai energiayhtiöihin. Suomessa tällaisista sopimuksista on usein käytetty nimitystä elinkaarisopimus. 

Kultaisen kirjan erityispiirteet

• Rakennuksen elinkaari: Kultainen kirja korostaa kohteen pitkäaiokaista suorituskykyä. Tällä tarkoitetaan sitä, että urakoitsija on vastuussa paitsi toimivan rakennuksen luovuttamisesta, että sen laadusta ja suorituskyvystä koko rakennuksen käyttöjakson ajan. Suunnitteluvaiheessa tilaaja määrittelee urakoitsijalle suoritusperusteiset kriteerit ja urakoitsija vastaa urakan suunnittelusta ja toteutuksesta näiden suoritusperusteisten kriteerien pohjalta. Suoritusperusteisia kriteerejä voivat olla esimerkiksi tietynlainen veden laatu tai energiatehokkuus.

• Urakoitsijan vastuu: Kuten aiemmin mainittu, sopimusmalli siirtää huomattavan määrän pitkän aikavälin riskejä urakoitsijan harteille, kuten urakan laatu, hankkeen suorituskyky ja ennakoimattomat olosuhteet.

• Projektin vaiheet ja hinnanmuodostus: Projekti on jaettu selkeästi suunnittelu-, rakentamis- ja käyttövaiheisiin. Edellä onkin jo mainittu urakoitsijan rooli ja vastuu näissä vaiheissa. Hinnanmuodostus on kuitenkin vaiheistettu siten, että maksut suoritetaan tietyn vaiheen valmistuttua tai suorituskyvyn mukaan. Käyttöjakson aikana urakoitsijalle maksetaan palvelun ja rakennuksen ylläpidosta mutta sopimus sisältää myös sanktiot, jos määritettyä suorituskykyvaatimusta ei saada täytettyä. 

Myöhästyikö reklamaatio? Kultainen kirja antaa vielä mahdollisuuden

Aikaisemmin käsitellyistä kirjoista tuttu asiantuntijapaneeli DAAB on kultaisen kirjan alaisissa hankkeissa aktiivisesti mukana. DAAB nimitetään koko suunnittelu- ja rakennusvaiheen ajaksi ja se voi antaa osapuolille neuvontaa riitojen ja erimielisyyksien ratkaisemiseksi.

FIDICin alaisissa sopimusmalleissa on pääsääntöisesti noudatettu 28 päivän reklamaatioaikaa. Kultainen kirja kuitenkin joustaa tästä pääsäännöstä urakoitsijan hyväksi siten, että hyvien perusteiden avulla DAAB voi kumota määräajan laiminlyönnin ja sallia vaatimuksen käsittelyn.

Yhteenveto

Kultainen kirja on sopimusmalli, jossa korostetaan tilaajan ja urakoitsijan välistä pitkäaikaista kumppanuutta ja yhteistyötä. Yksi sopimus kattaa koko elinkaaren, mikä vähentää hallinnollista taakkaa ja selkeyttää osapuolten vastuita ja riskinjakoa. Suunnitteluvaiheessa määritellyt suoritusperusteiset kriteerit korostavat urakoitsijan intressiä tehdä laadukasta työtä, sillä kohteen ylläpito ja huolto jatkuu myöhemmin omalla vastuulla.  

Tämä artikkeli on osa FIDIC-sopimusehtoja käsittelevää artikkelisarjaa, jossa käymme läpi keskeiset sopimusmallit väri kerrallaan. Sarjassa esitellään eri FIDIC-kirjojen käyttötarkoitukset, keskeiset määräykset ja käytännön merkitys, jotta oikean sopimusmallin valinta kansainvälisiin hankkeisiin olisi helpompaa.

Teksti: Venla Pietsalo (Linkedin)